2014年下半年房地产行业仍然持续走弱。我们预计2014年全国房屋销售面积为12.49亿平方米,同比下降4.35%;房屋销售金额为8.47万亿元,同比增长4.09%;全年新开工面积18.75亿平方米,同比下降6.83%;房屋施工面积将达到72.6亿平方米,同比增长9.08%;全年土地购置面积为3.68亿平方米,同比下降5%;土地购置费用1.35万亿,同比增长0%;房地产开发投资完成额为9.66万亿元,同比增长12.31%。

　　2014年房地产行业进入第二季。从人口角度来看,我们目前跟美国的90年代初较为相似。25-44岁人口占比正处于下降趋势,同时25-32岁的首次置业人口高峰的冲击效应也逐渐减弱。在购房需求集中爆发期,供需矛盾较为严重,表现为房价增速较高,房屋开工和销售增速较高,市场波动性较大(主要是人口高增长带来的需求冲击);随着人口结构逐渐老龄化,首次置业需求释放逐渐放缓,改善性置业需求逐步加强,集中式的需求释放减少,需求更为长久,行业波动性逐渐降低,并逐步趋向成熟。另外随着人口逐渐老龄化,人口流动性逐渐降低,房屋消费将与收入因素更加相关;房地产市场中的投机因素逐渐减少,房价涨幅趋缓,市场波动性将减小。

　　投资策略:我们认为在行业短周期下行并且长周期增速下降的大背景之下,房地产公司的估值难以有大的起色,因此我们认为地产板块难以有整体性行情。但行业下行中,仍存在局部区域性投资机会。建议关注京津冀一体化、海西自贸区等将带来区域性投资机会。个股建议关注:华夏幸福、荣盛发展、华业地产、金融街、首开股份、中国武夷、新华联、厦门国贸、建发股份和大名城等公司。（东兴证券）